Présentation
Historiquement et traditionnellement, l'exercice de la maîtrise d'oeuvre se confondait avec celui de la profession d'architecte. C'est un processus contemporain de production du cadre bâti qui a séparé et differencié les deux fonctions. Elle est aujourd'hui exercée par un seul ou plusieurs intervenants, dans le cadre d'une équipe de maîtrise d'oeuvre, qui a pour mission d'apporter "une réponse architecturale, technique et économique à un programme défini par le maitre de l'ouvrage".
La fonction architecturale qui s'exprime concrètement par le projet architectural. Elle est généralement assuré par l'architecte, son intervention est obligatoire si la surface hors d'oeuvre appelée SHON est supérieur à 150m², pour une construction comme pour les travaux d'amélioreation
L'échelonnement du versement des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d'oeuvre. Par ailleurs, avant de demander des prestations supplémentaires en cours de chantier, vérifiez auprès du maître d'oeuvre les conséquences. Il vous faut pour cela faire appel à différentes entreprises. Le maître d'oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises. Cependant il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte: c'est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies avec son aide. Le maître d'oeuvre ne pourra donc pas s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que VOUS lui aurez indiquée.
La garantie "responsabilité civile exploitation" permet de couvrir l'ensemble des responsabilités civiles encourues durant l'activité ou les chantiers
La définition de la mission du maitre d'oeuvre
Précisez bien l'étendue de la mission que vous décidez de confier au maître d'oeuvre
- La conception du projet, c'est à dire la réalisation du plan
- Le montage du dossier de demande de permis de construire
- L'aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurence
- La rédaction des documents techniques
- La coordination des travaux
- L'assistance à la réception
Une "mission complète" comprend l'ensemble des ces phases:
- La définition précise de votre projet
- Détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction
- Le nombre et la nature des pièces
- Equipements particuliers ( nature du chauffage, revêtement des sols et des mûrs ...)
- Le calendrier de réalisation de la mission du maître d'oeuvre.
Le maître d'oeuvre doit s'engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l'ouverture du chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés:
- Le dossier de demande de permis de construire: délais de 2 à 6 mois.
- Le dossier de consultation des entreprises: délais de 1 à 2 mois.
Il ne pourra s'engager sur les délais de construction qui dépendront, eux, des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises mais également établir un procès-verbal d'ouverture de chantier.
La construction dans le délai contractuel ( 12 mois )
Votre contrat indique un délai de construction bien précis en nombre de mois. Le délai commence à courri à compter de l'ouverture du chantier. Le constructeur pouura éventuellement vous livrer la maison plus tôt, mais il n'est pas obligé de respecter un planning détaillé du chantier, corps d'état par corps d'état.
Délai contractuel de construction après tout recourts purgés
- Moins de 120m² habitable, le delai est de 12 mois
- Au delà de 120m² habitable, le délai est de 15mois
La déclaration d'ouverture du chantier (DROC)
Cette déclaration obligatoire est à adresser par vous à la mairie sur un formulaire prévu à cet effet dans les trente jours qui suivent le démarrage du chantier. Le constructeur prend parfois en charge cette demande pour vous.
Quelques règles utiles à toute la famille en cours de projet
- Une maison a besoin de se stabiliser à certaines phases (gros oeuvre nottament)
- Trop de rapidité nui parfois à la qualité, alors ne soyez pas trop pressés !
- En cas d'intempéries, le chantier peut être arrêté quelque temps.
- Pendant certaines périodes(séchage, congés, etc ..) il se peut que personne n'intervienne,sans qu'on vous ait pour autant oublié !.
- Les travaux supplémentaires que vous demandez et qui sont acceptés par le constructeur peuvent allonger le delais de construction
- Un déroulement de chantier est composé de temps morts. En moyenne, cela représente 1/4 du délais global.
- Dans le cas d'un délais de chantier prévu de 12 mois, ces temps de coordination et de délais techniques ou il n'y a pas d'intervenants sur le chantier peuvent représenter 2.5 mois en moyenne
La réunion d'implantation
Il s'agit de formaliser l'implantation définitive de la maison sur le terrain, conformément au permis de construire. Si votre constructeur vous y invite, nous vous recommandons de participer à cette réunion.
Le cas échéant, nous vous rappelons de ne pas oublier d'aménager votre terrain pour assurer le bon déroulement du chantier( démolition du bati existant, accessibilité au terrain, busage du fossé ... )
Les visites de chantiers
Des visites de chantier sont organisées avec le conducteur de travaux à quelques points-clés de la construction, ce qui vous permet notamment de constater l'avancement des travaux.
Il faut savoir que le conducteur de travaux n'est pas en permanence sur le chantier et qu'entre deux visites, certains points n'ont pas encore été constatés par lui. Dans ce cas, n'éhistez pas à lui faire part de vos remarques. Attention : si vous souhaitez visiter d'avantage votre chantier, il est préférable de la demander au préalable à votre constructeur; celui-ci est responsable de la garde du chantier (sécurité).
Le règlement et appels de fond
Des appels de fond vous sont adressés par votre constructeur en fonction du stade d'avancement de la construction.
Si vous êtes titulaire d'un prêt bancaire, vous adressez à votre banque votre accord par courrier accompagné de l'appel de fond. Votre banque se chargera alors directement d'effectuer le versement des entreprises dans un délais de 8 jours. Avant chaque appel de fond adressé par le constructeur, vous pouvez demander un rendez-vous de chantier pour constater avec le constructeur que le stade d'avancement justifiant l'appel de fond est atteint.
Si l'appel de fond correspond bien au stade d'avancement réel de la construction, vous devrez payer.
Les choix définitifs des équipements et implantations électriques
Dans certains cas, le constructeur vous donne la possibilité de finaliser certains choix après signature du contrat (jusqu'à achèvement de la maçonnerie le plus souvent).
Il est par ailleurs assez fréquent que vous finalisez le choix des emplacements des prises électriques et des points lumineux directement avec l'électricien, dans ce cas anticipez dès que possible en fonction de l'emplacement futur de vos meubles
Assurer votre maison
il faut souscrire une assurance multirisque au stade "hors d'eau" et une assurance "incendie - dégats des eaux" dès l'achevement du HE/HA.
Vous pouvez vous renseigner en amont auprès de votre assureur.
La réception des travaux
la réception des travaux s'effectue à l'achèvement de la construction. Vous avez deux possibilités:
- Vous êtes assisté par un professionnel
- Vous n'êtes pas assisté par un professionnel
Dans ce cas, la loi vous accorde un délai supplémentaire de 8 jours pour émmettre des réserves éventuelles.
La réception est formalisée par un procès-verbal de réception.
Déclaration d'achèvement des travaux (DAT)
Cette déclaration obligatoire est à adresser par vous à la mairie sur un formulaire prévu à cet effet dans les trente jours qui suivent la clôture du chantier
Ce document sert à préparer le certificat de conformité qui vous sera adressé par la mairie dans les mois suivant la réceptionde la DAT
Le maître d'ouvrage peut convenir avec le maître d'oeuvre d'un calendrier de rendez-vous de chantier et pourra assister aux réunions de chantier organisées par le constructeur, sans s'immiscer dans le déroulement du chantier
A défaut, il n'accèdera au chantier que sous sa seule responsabilité.
Dans ce cas, il s'interdit d'intervenir auprès des personnes placées sous l'autorité du constructeur (artisans, entrepreneurs, sous-traitant) et de leur donner des directives.